Les chiffres prêts immobiliers en novembre 2023 :

Le secteur des prêts immobiliers en France a connu des évolutions significatives au cours du mois de novembre 2023. Comme le rapporte l’observatoire crédit logement CSA. En tant qu’expert des crédits immobiliers, nous examinons de près les chiffres clés communiqués par ce dernier rapport et évaluons leur impact sur les emprunteurs.

Taux moyen en progression, mais à un rythme « modéré » :

En novembre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel a atteint 4.22 %. Bien que cette progression se poursuive après deux années de croissance continue, on note un ralentissement par rapport aux mois précédents. L’augmentation de 10 points de base (0,10%) ce mois-ci contraste avec la moyenne mensuelle de 18 points de base (0,18%) au cours des dix premiers mois de l’année.

Comparativement, le taux d’usure a augmenté de 286 points de base pour les prêts à plus de 20 ans. Ce mois-ci, la Banque de France a annoncé un taux d’usure à 6,11% en décembre 2023, contre 3,79% en février 2023. Une hausse très significative qui traduit directement les conditions de taux pratiqués par les banques. Mais entre novembre et décembre, ce taux n’a augmenté que de 0,20%.

Cette dynamique suggère une maîtrise relative de l’augmentation des taux sur les derniers mois. Cela offre un certain répit aux emprunteurs.

Cependant, il est essentiel de noter, qu’en novembre, sur les prêts immobiliers avec une durée de 25 ans, les taux peuvent atteindre jusqu’à 5.10 %. Ces taux concernent essentiellement les emprunteurs avec un apport personnel moins important.

Durée moyenne des prêts et son impact sur la demande :

La durée moyenne des prêts accordés en novembre 2023 était de 247 mois.

Bien que cette durée soit revenue à son niveau de septembre dernier. Elle reste insuffisante pour compenser l’impact des prix élevés des logements et des taux d’intérêt. L’augmentation de l’apport personnel exigé a également contribué à un effet dépressif sur la demande, surpassant même l’impact des hausses de taux d’intérêts au cours des deux dernières années.

Les prêts sur 25 ans toujours les plus touchées !

Les taux sur les prêts d’une 25 ans subissent une pression conséquente en novembre 2023. La barre symbolique des 5% aurait été dépassée sur des dossiers avec un apport réduit.

La ruée vers les durées plus longues sur le remboursement des prêts immobiliers répond aux prix actuels qui restent élevés. S’ajoute à cela, le taux d’endettement plafonné par les règles du HCSF à 35% des revenus du ménage .

Coût relatif en baisse, mais sans effet sur la reprise du marché :

Malgré une baisse du coût relatif des opérations immobilières à 3.9 années de revenus en novembre 2023 (comparé à 4.6 années il y a un an). La reprise du marché immobilier reste lente ! Cette diminution équivaut à un recul des prix de l’immobilier de 15.7 %, mais elle n’a pas suffi à stimuler pleinement les marchés.

Perspectives de reprise et assouplissement de l’accès aux prêts immobiliers :

La hausse rapide du taux des crédits, facilitée par les relèvements du taux d’usure, a contribué à la remontée de la profitabilité des nouveaux crédits octroyés. Cependant, la reprise reste hésitante et lente, conditionnée par un assouplissement nécessaire de l’accès au crédit par la Banque de France.

Justement, le HCSF a fait un premier pas vers un assouplissement des règles draconiennes qu’il imposait aux banques. Après sa réunion le 04 décembre 2023, le comité présidé par Bruno Le Maire annonce de nouvelles dispositions pour faciliter l’accès aux prêts immobiliers. Un signe positif qui laisse croire à une prise de conscience des autorités concernées.

Bien que d’autres signes positifs émergent, notamment la remontée de la profitabilité des prêts immobiliers, la prudence reste de mise. En effet, le HCSF a également annoncé que les banques n’utilisaient que 14,7% de leur flexibilité sur les règles d’octroi, au lieu de 20%. Ce qui démontre une grande prudence de la part des établissements de crédits.

La suppression anticipée du PTZ (prêt à taux zéro) dans certaines zones en 2024 pourrait aussi influencer les tendances du marché, rendant difficile toute anticipation précise de son évolution future.