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Le taux d’usure : 5 minutes pour tout comprendre !

Vous vous intéressez au marché du prêt immobilier ? Vous allez certainement rencontrer sur votre chemin le fameux taux d’usure.

En 2022, il a été la star de l’actualité du prêt et tous les médias en parlaient. Pour une seule raison : il a immobilisé le marché de l’immobilier durant des mois.

Nous allons explorer cet élément important pour les dossiers des prêts immobiliers.

C’est quoi le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux global maximal auquel un établissement bancaire est autorisé à octroyer un prêt. Il est déterminé par la Banque de France pour protéger les emprunteurs contre des coûts de crédit exorbitants et des frais cachés.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Un régulateur financier (régulateur français : la Banque de France.) se charge de déterminer le taux d’usure, avec une formule de calcul bien définie. La Banque de France révise ce taux chaque trimestre pour une application effective au trimestre suivant.

Le mode de calcul est simple !

Étant donné que le taux d’usure n’est en réalité qu’un TAEG maximal, sa méthode de calcul prendra en compte des TAEG moyens.

Formule de calcul :

Le taux d’usure sera égal à la moyenne des TAEG observés sur les 3 derniers mois, majorée d’un tiers.

Formule de calcul du taux d'usure

Pour effectuer ce calcul, la Banque de France prendra en compte uniquement les prêts décaissés au cours du trimestre précédent. Donc, il s’agit en réalité de taux nominaux qui datent de quelques mois déjà.

Calculer avec un expert

Mesure exceptionnelle :

Polémiques et controverses ont frappé aux portes de la Banque de France en 2022 car le mode calcul du taux d’usure n’était pas assez fréquent. Il ne suivait pas d’assez prés la hausse ultra rapide des taux nominaux. Après cela, les banques se retrouvaient rapidement bloquées et les emprunteurs pénalisés.

Pour répondre à cette problématique, la Banque de France en accord avec le ministère de l’Économie et des Finances ont pris des dispositions exceptionnelles. Ils ont décidé de réviser mensuellement le seuil de l’usure entre le 1er Février et le 1er Juillet 2023. Ceci, pour s’aligner à la hausse exceptionnelle des taux nominaux sans pénaliser l’accession au logement.

Quel est le taux d’usure endécembre 2023 ?

Ce début d’année, la Banque de France a annoncé le recours à une mesure exceptionnelle pour répondre à la détresse des emprunteurs français : Le calcul mensuel des taux d’usure.

Il y aura donc, un réajustement des seuils de l’usure tous les mois. Les nouveaux seuils applicables aux prêts immobiliers sont entrés en vigueur le 1er décembre 2023 :

Durées des prêts immobiliersTaux d’usure au 1er décembre 2023
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée inférieur à 10 ans4,40%
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée entre 10 ans et inférieur à 20 ans5,80%
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée égale à 20 ans ou plus6,11%
Prêt relais*6,17%
Source: Publication officielle de l’établissement régulateur en France (La Banque de France)

À quoi sert le taux d’usure ?

La mise en place d’un taux global maximal est une garantie que les établissements prêteurs ne pratiquent pas des taux d’intérêts exorbitants.

Un prêt immobilier avec des taux d’intérêts et des frais excessifs peuvent plonger l’emprunteur dans des difficultés financières. Portées à une échelle de marché, ces difficultés peuvent entraîner des répercussions énormes sur la stabilité économique du pays.

Comment fonctionne le taux d’usure sur un prêt immobilier ?

Au montage de votre dossier de financement, la banque calcule le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qu’elle va comparer au taux d’usure :

  • Si le TAEG est inférieur (Zone verte), le prêt peut être accordé. L’appréciation du dossier restera entre les mains de la banque.
  • Si le TAEG est supérieur (Zone rouge), la banque n’a pas le droit d’accorder le prêt.

Rappel : le TAEG sera le taux représentant le coût global de l’emprunt. Il prendra en compte tous les frais de souscription au crédit.

fonctionnement du taux d'usure prêt immobilier
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Que risque les banques qui ne l’appliquent pas ?

Le délit relatif à l’octroi d’un prêt usuraire est puni par deux et une amande de 300 000€. Il est cité dans l’article L341-50 du Code de la consommation.

Il restera à l’appréciation du tribunal d’ordonner d’autres peines non seulement contre l’établissement responsable, mais aussi contre le professionnel responsable.

Découvrez en vidéo tous les détails sur ce sujet !

Vidéo explicative sur le taux d’usure